부동산 개발 사업에서 자금 조달은 매우 중요한 요소입니다. 이때 자주 등장하는 용어가 바로 기성불과 분양불인데요. 언뜻 보면 비슷해 보일 수 있지만, 실제로는 공사비 지급 방식과 리스크 부담 주체가 전혀 다릅니다.
이번 글에서는 정비사업과 재개발, 재건축 프로젝트에서 자주 언급되는 기성불과 분양불의 차이점에 대해 하나씩 짚어보겠습니다.
기성불이란? 공정률에 따라 지급되는 안정형 구조
기성불은 기성, 즉 이미 이뤄진 만큼 돈을 지급하는 방식입니다. 쉽게 말해, 건물을 짓는 공정률이 올라갈수록 그에 비례해 시공사에 공사비를 지급하는 구조예요.
예를 들어, 전체 공사의 20%가 완료되면 20%에 해당하는 공사비가 지급되고, 공정률이 50%에 도달하면 절반의 공사비가 지급되는 식입니다. 이 방식은 PF(Project Financing)를 통해 공사비 대부분을 선조달한 후, 시공사에 순차적으로 지급하게 됩니다.
기성불 방식의 특징은 다음과 같습니다.
공사 진행률에 따라 정산되므로 시공사가 안정적으로 자금을 회수할 수 있어요.
분양률에 영향을 받지 않기 때문에, 분양 성과가 다소 저조해도 공사는 꾸준히 이어질 수 있죠.
PF 자금이 크기 때문에 이자 부담이 큰 편이며, 금융 리스크는 금융사(PF 대주단)가 주로 떠안습니다.
중견 건설사들도 참여하기 수월한 구조입니다.
분양불이란? 분양 성과에 연동된 수익형 구조
반면 분양불은 말 그대로 분양 대금과 연동되어 시공사에 공사비가 지급되는 구조입니다. 쉽게 말해 분양이 잘돼서 돈이 들어와야만 시공사도 공사비를 받을 수 있는 시스템이에요.
분양불의 특징은 다음과 같습니다.
공사가 진행되더라도 분양이 이루어지지 않으면 시공사는 공사비를 못 받는 리스크가 큽니다.
시행사(또는 조합)는 PF로 토지 매입비나 인허가 비용 등 필수 사업비만 마련하고, 나머지 공사비는 분양대금으로 충당하게 됩니다.
PF 규모가 작기 때문에 금융비용은 줄어들 수 있지만, 시공사는 분양 성과에 따라 손익이 좌우돼요.
이 구조는 자금력이 탄탄한 대형 건설사들이 주로 선택합니다.
두 방식의 차이점 한눈에 정리
왜 기성불과 분양불을 나누는 걸까?
이렇게 지급 구조를 나누는 건 자금 회전의 주체가 다르기 때문입니다. 조합이나 시행사 입장에서는 분양이 잘만 된다면 금융비용을 크게 아낄 수 있으니 분양불이 유리할 수 있어요.
반면 시공사 입장에서는 아무리 분양이 잘돼도 공사비 회수가 불투명하다면 위험 부담이 크기 때문에, 공정률에 맞춰 안정적으로 대금을 받을 수 있는 기성불을 선호합니다. 그래서 요즘은 두 가지 방식을 혼합한 하이브리드 방식도 나오고 있습니다.
예를 들어 분양률이 일정 수준 이상일 때는 분양불로, 그 이하일 땐 기성불로 일부 조정하는 식으로요. 이런 방식은 서로의 리스크를 조금씩 덜어내는 절충안으로 주목받고 있습니다.
부동산 개발에서 기성불과 분양불의 차이를 이해하는 건 생각보다 중요합니다. 프로젝트 전반의 리스크 구조와 수익률, 참여 주체의 전략에도 큰 영향을 미치기 때문이에요. 시행사와 조합, 시공사 각자 입장이 다르기 때문에 어느 쪽이 무조건 좋다고 말하기는 어렵습니다. 다만 지금처럼 고금리·고위험 환경에서는 금융비용과 리스크를 얼마나 줄일 수 있느냐가 더 중요해졌고, 이에 따라 지급 방식도 전략적으로 선택되고 있습니다.
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