요즘 집값이 높아지면서 내 집 마련이 쉽지 않다 보니, 미분양 아파트 전세에 관심 갖는 분들이 많습니다. 아무래도 신축 아파트를 합리적인 가격에 이용할 수 있다는 점이 매력적으로 다가오죠. 하지만 미분양 아파트 전세는 몇 가지 위험 요소도 함께 따라오기 때문에, 계약 전에 꼼꼼히 따져봐야 하는 부분이 있습니다.
오늘은 미분양 아파트 전세계약을 할 때 꼭 확인해야 할 사항들을 자세히 정리해보겠습니다.
미분양 아파트 전세계약, 왜 고민이 될까요?
미분양 아파트는 말 그대로 분양이 다 끝나지 않은, 남아 있는 아파트를 말합니다. 보통 시공사나 시행사가 전세를 놓거나, 분양이 되지 않은 물량을 세입자에게 임대하는 경우가 많아요.
신축 아파트를 합리적인 가격에 거주할 수 있는 장점이 있지만, 보증금 반환 문제가 생길 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
이런 분들에게 도움이 돼요
- 신축 아파트에서 살고 싶지만, 분양가가 부담스러운 분
- 미분양 아파트 전세로 들어가려는 분
- 보증금 반환 걱정 없이 안전하게 계약하고 싶은 분
등기부등본과 신탁원부, 꼭 확인하세요
전세계약을 맺기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 아파트에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 살펴봐야 해요. 이런 권리들이 선순위로 잡혀 있으면, 나중에 문제가 생겼을 때 세입자의 보증금이 위험해질 수 있거든요.
만약 등기부등본에 수탁자 ○○신탁이라는 내용이 보인다면, 신탁원부까지 확인해야 합니다. 신탁회사가 그 아파트의 권리를 얼마나 가지고 있는지, 우선수익권이 어떻게 설정되어 있는지 확인하는 거죠. 이 부분을 소홀히 하면, 나중에 문제가 발생해도 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
임대인은 누구? 계약 주체를 정확히 알아야 해요
임대차계약을 누가 책임지는지 확실히 해야 합니다. 미분양 아파트의 경우, 임대인이 시행사인지 신탁회사인지에 따라 상황이 달라질 수 있어요.
- 신탁회사가 임대인이라면, 신탁회사가 보증금을 반환해줄 책임이 있는지 계약서에 명확히 표시해야 합니다.
- 시행사가 임대인일 경우, 신탁회사의 동의서가 있는지, 보증금 반환 책임이 시행사에 있는지 꼼꼼히 따져보세요.
이런 부분이 명확하지 않으면 나중에 분쟁이 생길 가능성이 높아집니다.
전세보증금과 근저당권의 합계, 이 비율을 확인하세요
미분양 아파트의 경우, 이미 근저당권이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 이럴 때는 근저당권 금액과 전세보증금의 합이 아파트 매매가의 60%를 넘지 않는지 꼭 확인해야 해요.
경매가 진행되면 보통 시세의 70~75% 수준에서 낙찰되는데, 만약 근저당권과 전세보증금 합계가 너무 높으면 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 계약 전 이 부분을 꼭 계산해보고 결정하세요.
전입신고와 확정일자, 이 두 가지는 필수입니다
계약을 체결한 뒤에는 전입신고와 확정일자를 반드시 챙기세요. 그래야 대항력과 우선변제권이 생겨서 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
전입신고는 주민센터에서 간단하게 할 수 있고, 확정일자는 임대차계약서에 도장을 받아 두면 돼요. 이 절차가 빠지면, 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입으로 안전장치 마련하기
혹시라도 모를 상황에 대비해서, 전세보증금 반환보증 상품에 가입하는 것도 좋은 방법이에요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 상품인데, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 시스템입니다.
가입 요건은 주택 유형이나 전세금 규모에 따라 조금씩 다르니, 미리 확인해보고 준비하시면 좋아요.
추가로 체크하면 좋은 사항
임대인의 세금 체납 여부 확인
임대인이 세금을 체납하면, 세금이 보증금보다 먼저 회수될 수 있습니다. 주민센터나 세무서를 통해 확인해보세요.
공인중개사 등록 여부 확인
계약을 도와주는 공인중개사가 정식 등록된 중개업자인지 확인하세요. 그래야 계약 과정에서 신뢰할 수 있습니다.
표준 임대차계약서 사용
국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하면, 계약 내용이 더 명확해지고 분쟁을 예방할 수 있어요.
미분양 아파트 전세계약, 신축 아파트에 저렴하게 거주할 수 있는 기회일 수도 있지만, 그만큼 주의할 점도 많습니다. 보증금 반환과 관련된 문제를 예방하려면, 계약 전에 등기부등본과 신탁원부를 꼼꼼히 확인하고, 전입신고와 확정일자, 반환보증 가입까지 철저히 준비해야 합니다.
이런 절차만 잘 지킨다면, 미분양 아파트 전세로도 안전하고 편안하게 거주할 수 있을 거예요. 조금 번거롭더라도 꼼꼼히 챙기셔서 불안 없이 새 집 생활을 시작해보세요.
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